Stawki pożyczki SBA 504

Author:
17 lutego 2021
Category: Wyniki Kredytowe

Stawki pożyczki SBA 504

Stawki pożyczki SBA 504

Program 504 oferuje długoterminowe stałe stawki do 25 lat dla nieruchomości komercyjnych, wyposażenia lub maszyn.

Aby zrozumieć, w jaki sposób ustalane są stawki 504, należy zrozumieć strukturę programu.

Składa się z 2 pożyczek:

  1. pierwsza hipoteka za 50% do 60% ceny zakupu (lub całkowitych kosztów projektu) udzielona przez pożyczkodawcę SBA
  2. drugi kredyt hipoteczny na 30% do 40% całkowitych kosztów projektu, który jest w 100% gwarantowany przez SBA Pierwsza rata kredytu hipotecznego może zostać ustalona na 25 lat dla niektórych firm i rodzajów nieruchomości, a druga stopa kredytu hipotecznego jest zawsze stała.

    • Pierwsze oprocentowanie kredytu hipotecznego może wynosić od około 2,75% dla dobrze wykwalifikowanych firm do ponad 6%, jeśli masz problemy z kredytem lub przepływem środków pieniężnych.

    • Drugie oprocentowanie kredytu hipotecznego jest ustalane raz w miesiącu i generalnie jest takie samo dla wszystkich transakcji w całych Stanach Zjednoczonych W lipcu 2020 r. 504 (drugie) oprocentowanie kredytu hipotecznego przedstawia się następująco:

          • 25 lat stała: 2,406%
          • 25-letni stały (refinansowanie): 2,408% 20 lat stałe: 2,341% 20-letnie stałe (refinansowanie): 2,342% Naprawiono na 10 lat: 2,387% 10-letni stały (refinansowanie): 2,389% Kredyt do kosztu i Kredyt do wartości

            Program SBA 504 wymaga wpłaty zaliczki (lub kapitału własnego w przypadku refinansowania lub rozszerzenia działalności) w wysokości od 10% do 20% w zależności od rodzaju działalności, rodzaju budynku / nieruchomości komercyjnej, ale firma może pożyczyć zaliczkę, jeśli przepływy pieniężne przedsiębiorstwa mogą wesprzeć spłatę pożyczonych środków.

            100% finansowania

            Jeśli potrzebujesz mniejszej zaliczki lub nie masz wystarczającego kapitału własnego, możesz rozważyć pożyczkę SBA 7a ponieważ w wielu sytuacjach jest ona dostępna do wartości znacznie przekraczającej 100%.

            Aktualne stawki na najniższych poziomach wszechczasów lub ich bliskie

            Stawki SBA 504 zarówno dla pierwszego, jak i drugiego kredytu hipotecznego są niemal najniższe w historii, a pierwsi kredytodawcy hipoteczni oferują 25-letnie kredyty o stałym oprocentowaniu, które w połączeniu z niską stopą 25-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu pozwalają na osiągnięcie najniższego w historii poziomu stawka za pełne 25 lat.

            504 oprocentowanie pierwszych kredytów hipotecznych

            Oprocentowanie pierwszych kredytów hipotecznych według SBA 504 wykazywało tendencję spadkową w ciągu ostatnich 1,5 roku.

            Solidni pożyczkobiorcy finansujący typ budynku, który może być używany przez większość rodzajów przedsiębiorstw (np. Powierzchnie biurowe, wolnostojące, gabinety lekarskie, biura z magazynami, itp.) Mogą otrzymać 25-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu 504 w wysokości 3,25% – Zasięg 4,5% w zależności od tego, gdzie się znajdujesz.

            Alternatywnie, następna najlepsza rzecz – 10-letni ustalony z 25-letnią amortyzacją – mógłby być dostępny po jeszcze niższych stawkach w zależności od tego, co dzieje się na rynkach skarbowych.

            Aktualne stawki za nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu (pomyśl o hotelach, mieszkaniach z opieką, kręgielniach, rodzinnych centrach rozrywki itp.) Mogą wynosić od około 3,75% do 6,0% + w zależności od pożyczkodawcy, jakości pożyczkobiorcy, wartość, rodzaj nieruchomości i jak długo pożyczka jest stała.

            Powodem szerokiego zakresu oprocentowania kredytów SBA 504 jest to, że pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy mają różne kształty i rozmiary, jak opisano poniżej.

            25-letnia stała stopa 504 pierwszych pożyczkodawców hipotecznychNiewielki procent kredytodawców oferują niskie 25 lat stałym oprocentowaniu pierwsze hipotecznych . Pożyczki te, w połączeniu z niskim 25-letnim stałym drugim kredytem hipotecznym, zapewniają prawie bezkonkurencyjne długoterminowe finansowanie.

            Niektórzy z tych pożyczkodawców wymagają bardzo dobrych wyników kredytowych i kredytowych (680 lub lepszych) i udzielą pożyczki tylko niektórym rodzajom przedsiębiorstw i niektórym rodzajom nieruchomości „wielofunkcyjnych. Rozumowanie jest takie, że jeśli pożyczają tylko nieruchomości, które są bardziej ogólne, łatwiej będzie wprowadzić na rynek i szybko sprzedać budynek, jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty. Dzieje się tak, ponieważ budynki wielofunkcyjne mają więcej potencjalnych nabywców, ponieważ wiele rodzajów firm mogłoby z nich działać. Kilka przykładów typów budynków, które kwalifikują się do tych wyjątkowo niskich kredytów o stałym oprocentowaniu:

            • budynki biurowe zajmowane przez właściciela
            • mieszkania biurowebiuro z powierzchnią magazynowąlekkie budynki przemysłowebudynki, z których korzystają hurtownicy i dystrybutorzyZakłady produkcyjnepowierzchnie handlowewłaściciel zajmował medyczne budynki biurowegabinety dentystycznegabinety lekarskieObiekty badawczo-rozwojoweNie oznacza to, że 25-letni pożyczkodawcy o stałym oprocentowaniu będą pożyczać tylko na powyższe rodzaje nieruchomości, ponieważ są pożyczkodawcy, którzy oferują 25-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na dowolnej nieruchomości kwalifikującej się do SBA, ale zwykle nie zrobią tego bez większej zaliczki lub wystarczający kapitał, aby zadowolić się pożyczką.

              Na przykład pożyczki do samodzielnego przechowywania SBA są oferowane przez około 504 pożyczkodawców z oprocentowaniem 90%, ale nie ma wielu, które osiągną 90% w przypadku długoterminowej stałej stopy procentowej.

              Zastrzeżenie: Program pożyczki SBA 504 jest przeznaczony wyłącznie dla nieruchomości biznesowych „zamieszkanych przez właściciela

              Należy pamiętać, że program pożyczek SBA 504 jest dostępny tylko dla nieruchomości biznesowych zajmowanych przez właścicieli.

              „Właściciel zajmowany oznacza istniejący budynek, który jest zajmowany w co najmniej 51% przez firmę będącą własnością właściciela budynku lub w 60% w przypadku nowej / gruntowej budowy. Pozostały obszar powierzchni może być zajmowany przez najemców, aw niektórych przypadkach w przypadku niektórych pożyczkodawców możesz policzyć wysoki procent dochodu od najemców (zwykle 75%), o ile Twoja firma ma wystarczająco silny przepływ gotówki (dochód operacyjny netto), aby pokryć nowy dług hipoteczny na zasadzie „1 do 1.

              „1 do 1 oznacza, że ​​jeśli Twoje nowe spłaty kredytu hipotecznego, w tym podatki od nieruchomości i ubezpieczenie, wynoszą 100 000 USD za rok, to Twój dochód operacyjny netto lub „NOI (który jest zdefiniowany jako „zysk netto po dodaniu) musi wynosić co najmniej 100 000 USD, dobrze.

              „Zysk netto po dodaniu jest mniej skomplikowany, niż się wydaje, ale zasadniczo oznacza zysk netto z ostatniego roku kalendarzowego / zeznanie podatkowe plus „dodatki za wynajem (zakładając, że nowa lokalizacja zastąpi tę, którą wynajmujesz), odsetki, amortyzacja, amortyzacja i wszelkie „jednorazowe wydatki, które prawdopodobnie nie powtórzą się w najbliższym czasie.

              Powyższe jest trochę nadmiernym uproszczeniem, ponieważ istnieją inne czynniki wykorzystywane przy gwarantowaniu tych kredytów, ale chodzi o to, że czasami jest możliwe, aby najemcy pomogli w pokryciu kredytu hipotecznego, zwłaszcza biorąc pod uwagę obecne niskie oprocentowanie kredytów SBA 504.

              Pożyczki na nieruchomości jednocelowe

              504 oprocentowanie pierwszego kredytu hipotecznego dla nieruchomości takich jak hotele, mieszkania z opieką, magazyny samoobsługowe, stacje benzynowe / sklepy ogólnospożywcze, kręgielnie, centra rozrywki dla rodzin itp. Będą się różnić w zależności od jakości kredytu, ale możliwe są długoterminowe stałe stawki.

              Stawki również różnią się w zależności od rodzaju pożyczkodawcy 504Konserwatywni pożyczkodawcy z grupy 504

              Istnieje wiele różnych rodzajów pożyczkodawców 504 o różnych modelach biznesowych i różnym apetycie na określone rodzaje pożyczek. Niektórzy pożyczkodawcy – zarówno duzi, jak i mali – udzielą tylko „stosunkowo łatwych pożyczek. Utrzymują te pożyczki w swoim bilansie i zazwyczaj mają dużą swobodę w zakresie oprocentowania, które oferują w zależności od źródła finansowania.

              Inni pożyczkodawcy będą mieli bardzo restrykcyjne wytyczne dotyczące rodzajów nieruchomości, które będą pożyczać. Na przykład wielu pożyczkodawców nie lubi udzielać pożyczek branży hotelarskiej. Niektórzy nie lubią mieć nic wspólnego z życiem z pomocą. Inni nie będą brać pod uwagę stacji benzynowych, sklepów ogólnospożywczych czy myjni samochodowych.

              Każdy pożyczkodawca jest inny, ale jeśli wniosek o pożyczkę pasuje do „skrzynki kredytowej pożyczkodawcy (a czasami oznacza to po prostu posiadanie pożyczki o niskiej wartości), możesz w końcu uzyskać niespłaconą stopę procentową.

              I znowu 504 pożyczkodawców ma różne kształty i rozmiary. Czasami duży bank jest odpowiednim rozwiązaniem, a czasami nie. Zwykle im większy bank, tym bardziej konserwatywny kredytodawca (i gwarancja) i niższa wartość kredytu.

              Małe, średnie i regionalne banki również mają swoje miejsce na rynku, a niektóre oferują wyjątkowe warunki.

              Istnieją również niszowi pożyczkodawcy i mniejsi pożyczkodawcy, którzy mogą być bardzo agresywni w stosunku do swoich ofert cenowych lub oferować znacznie bardziej elastyczne wytyczne kredytowe i ubezpieczeniowe.

              Pożyczkodawcy na rynku wtórnym

              Pożyczkodawcy z rynku wtórnego mogą sprzedać pierwszy kredyt hipoteczny, ale zachować obsługę. Sprzedaż pożyczki umożliwia im zarabianie z góry, dając im większą elastyczność w zakresie stawki, jaką mogą zaoferować.

              Rynek wtórny dla 504 pierwszych kredytów hipotecznych może naprawdę różnić się w zależności od warunków ekonomicznych, więc kwota zysku i jakość pożyczek mogą się różnić, a rynek nieruchomości „wielofunkcyjnych jest z pewnością większy niż rynek nieruchomości jednocelowych, takich jak te wspomniane powyżej.

              Prywatni pożyczkodawcy

              Prywatni pożyczkodawcy oferują najwyższe stawki, ale największą elastyczność. Zwykle otrzymują pieniądze od inwestorów lub prywatnych funduszy, a ich oprocentowanie jest zwykle nieco wyższe, ponieważ zazwyczaj udzielają trudniejszych pożyczek i żądają wyższego zwrotu, aby uwzględnić potencjalne niespłacanie pożyczek przez pożyczkobiorców. Są to pożyczkodawcy, którzy będą robić specjalne rodzaje nieruchomości, nietypowe transakcje, słaby kredyt itp.

              Stawki dla pożyczkobiorców o niskich wynikach kredytowych lub słabych przepływach pieniężnychJest wielu pożyczkodawców, którzy zamykają pożyczki tylko na „trudne transakcje – zazwyczaj dla pożyczkobiorców, którzy mają bardziej niezgodny scenariusz. tj. pożyczkobiorców, którzy być może nie mają doskonałego kredytu lub stałego, stabilnego dochodu dla swojej firmy, lub mogą posiadają niezwykłą własność. Często pożyczkobiorcy otrzymują pożyczki od „niszowego pożyczkodawcy, który naliczy im wyższą stopę procentową.

              Warto zauważyć, że jeśli zaliczasz się do tej kategorii i otrzymujesz pierwszy kredyt hipoteczny, który jest mniej niż idealny, to nie jest to sytuacja stała, ponieważ wszyscy kredytobiorcy otrzymują ten sam drugi kredyt hipoteczny, a oprocentowanie kredytu SBA 504 dla drugiego kredytu hipotecznego zawsze wynosiło był poniżej rynkowego długoterminowego stałego kursu, więc otrzymujesz „mieszaną stopę procentową, która jest zazwyczaj całkiem dobra, niezależnie od okoliczności.

              Na przykład, powiedzmy, że kupujesz budynek za 1 milion dolarów z 10% spadkiem i masz niskie wyniki kredytowe oraz nierówne zarobki w ciągu ostatnich kilku lat. Szanse są takie, że nie kwalifikujesz się do pożyczkodawcy o niskim oprocentowaniu, więc powiedzmy, że otrzymasz oprocentowanie na poziomie 6,5%, które jest ustalone na 3 lata z 25 lub 30-letnią amortyzacją i 3-letnią karą przedpłaty. Nie jest to świetna stopa procentowa w obecnym środowisku o niskim oprocentowaniu, jednak ponieważ jest to pożyczka 504, otrzymujesz taką samą niską stałą stopę procentową na 25 lat, jak pożyczkobiorca z doskonałym kredytem, ​​przepływem gotówki itp.

              Tak więc, jeśli wykonamy matematykę przy użyciu stopy kredytu SBA 504 (kwiecień 2020 r.) Wynoszącej 3,029% ustalonej na 25 lat dla 40% całkowitych kosztów projektu i wspomnianej powyżej stawki 6,5% dla pozostałych 50% (łącznie 90%), wtedy otrzymujesz stopę mieszaną na poziomie 4,956% przez pierwsze 3 lata, co w rzeczywistości nie jest takie złe na obecnym rynku. Jasne, jest trochę wysoka, ale daje szansę na naprawienie statku i refinansowanie pod koniec 3 lat, kiedy wygasa kara przedpłaty na pierwszy kredyt hipoteczny.

              Strategia wyjścia: refinansowanie pierwszej hipoteki

              Przy odrobinie szczęścia za kilka lat miałbyś silniejszy przepływ gotówki / NOI i refinansowałbyś swój pierwszy kredyt hipoteczny o wyższym oprocentowaniu i po prostu ponownie podporządkowałbyś swój niski 504-sekundowy kredyt hipoteczny, ponieważ ten kredyt jest zwykle stały na 25 lat. Oczywiście jest to hipotetyczne i wiele może się wydarzyć w ciągu 3 lat, aby pokrzyżować dobrze zaplanowane plany, ale tego typu scenariusz rozgrywa się dość często przy 504 pożyczkach.

              Nowe stawki budowlane

              Program 504 jest często używany przy nowych projektach budowlanych dla wszystkich rodzajów przedsiębiorstw.

              Jest on intensywnie wykorzystywany przez branżę hotelarską do finansowania budowy hoteli od podstaw . Zwłaszcza w branży samo-magazynowania w celu finansowania własnego magazynu.

              Jeśli chodzi o konstrukcję, jest to bardziej skomplikowane niż 7a (przede wszystkim dlatego, że 7a to tylko jedna pożyczka / jeden gwarant), ale ma swoje zalety:

              1. Model 504 pozwala na znacznie większe pożyczki niż model 7a, ponieważ można sfinansować projekty o wartości powyżej 20 mln USD
              2. Drugi kredyt hipoteczny o niskim oprocentowaniu jest zawsze niższy od stawki rynkowejDrugi kredyt hipoteczny o niskim oprocentowaniu jest zawsze stałyW przypadku niektórych pożyczkodawców od razu dostępna jest 30-letnia amortyzacja (czasami dłuższa)Opłaty pożyczki są nieco tańszeZazwyczaj nie ma dodatkowego zabezpieczenia 504 Unikalna struktura konstrukcyjna

                Jeśli chodzi o pożyczki na budowę, struktura pożyczki 504 jest nieco niezwykła, ponieważ większość pożyczkodawców udzieli ci tymczasowej pożyczki na budowę w momencie zamknięcia, w którym zapłacisz wyższą stopę procentową (zwykle marżę wyższą od Prime Rate) podczas budowy.

                Będziesz płacić odsetki tylko co miesiąc, w oparciu o kwotę pożyczki, a ostatecznie pożyczka ta zostanie zastąpiona stałą pierwszą hipoteką i stałą 504 drugą pożyczką po otrzymaniu zaświadczenia o użytkowaniu od lokalnej gminy. Chociaż technicznie rzecz biorąc, stały kredyt hipoteczny 504-sekundowy jest finansowany dopiero po około 45–60 dniach od złożenia CO, ponieważ pożyczki te są finansowane raz w miesiącu poprzez sprzedaż obligacji (obligacji) i rozliczenie tej transakcji wymaga czasu.

                Brzmi to skomplikowanie, ale dobrzy pożyczkodawcy 504 wiedzą, jak sprawić, by ten proces przebiegał bezproblemowo i zazwyczaj jest tego warta przy niższych i długoterminowych stałych stawkach.

                30- i 33-letnia amortyzacja dla 504 kredytów budowlanych

                Program 504 jest bardziej sztywny niż program 7a i wielu pożyczkodawców SBA woli oferować pożyczki SBA 7a, ponieważ są one zazwyczaj o wiele bardziej opłacalne i oferują wyższą „gwarancję SBA, ale istnieje pewna różnorodność w zakresie tego, co pożyczkodawcy mogą zaoferować w modelu 504.

                Przykładowo, niektórzy pożyczkodawcy zaoferują 30-33-letnią amortyzację pierwszej hipoteki SBA 504 na zakup budynków lub projektów budowlanych, aby dać pożyczkobiorcy dłuższy okres odsetkowy od początkowego końca pożyczki i / lub na budowę okres, a także pierwsze kilka lat bardziej przystępne.

                Stawki refinansowania SBA 504

                Program 504 jest wykorzystywany prawie wyłącznie w przypadku nieruchomości komercyjnych i budynków, chociaż możliwe jest finansowanie wyposażenia „long life oraz, w przypadku refinansowania, inne zadłużenie gospodarcze i część kapitału obrotowego, ale istnieją 2 różne rodzaje refinansowania w ramach programu – jeden na ekspansję biznesową, który nie jest używany zbyt często, a drugi, który może być bardzo przydatny, zwłaszcza, że ​​pozwala 90% kredytu na wycenę refinansowania z pewną wypłatą. Ponadto umożliwia to nawet w przypadku nieruchomości jednorazowego użytku / specjalnego przeznaczenia, takiej jak hotel lub inny obiekt mieszkalny.

                Ten refinansowanie w postaci 90% wypłaty umożliwia małym firmom, które normalnie nie kwalifikowałyby się do skorzystania z doskonałych stawek pożyczek SBA 504.

                Dodatkowe informacje

                504 pierwsze kredyty hipoteczne są zazwyczaj amortyzowane przez 25 lat, ale w przypadku niektórych pożyczkodawców możliwa jest 30-letnia amortyzacja. Stawki zależą od wielkości kredytu, okresu, rodzaju nieruchomości i siły transakcji.

                5 lat stałym oprocentowaniu z 25 letniej amortyzacji jest popularnym produktem . Po pierwszych 5 latach stopa mogłaby zmieniać się co miesiąc lub rzadziej co 5 lat, w zależności od pożyczkodawcy.

                Pożyczki na sprzęt SBA 504 są zwykleudzielane na10 lat i mogą być od0,25 do 1,5% niższe niż w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych.

                504 Przykład spłaty pożyczki

                Oto przykład kwot pożyczki i płatności dla transakcji o wartości 1,5 miliona dolarów z 10% spadkiem i pierwszą stopą kredytu hipotecznego w wysokości 4,0% i 25-letnią amortyzacją:

                • Koszt projektu : 1 500 000 USD
                • Zaliczka / Zastrzyk kapitałowy : 150 000 USD Pierwsza hipoteka: 750 000 USD Drugi kredyt hipoteczny: 600 000 USDPłatności wyglądałyby następująco:

                  • Pierwsza hipoteka: 3945,63 USD
                  • Drugi kredyt hipoteczny: 2658,05 $ Suma płatności : 6603,68 $Skontaktuj się z nami pod numerem 1-800-414-5285 aby dowiedzieć się, jak SBA 504 lub 7a może pomóc Twojej firmie.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy